Taşınmazlara ilişkin harici satış sözleşmelerinin geçerliliği

0
484
Av. Avni OLCAY
Av. Avni OLCAY

TAŞINMAZLARA İLİŞKİN HARİCİ SATIŞ SÖZLEŞMELERİNİN GEÇERLİLİĞİ

Genel Olarak

Türk Hukuk sistemimizde genel kural, sözleşmelerin yapılmasının bir şekil şartına bağlı olmamasıdır. Bu konuda 6098 SAYILI Türk Borçlar Yasası’nda “SÖZLEŞMELERİN ŞEKLİ” genel başlığı altında yer alan 12. maddesi “
B. Sözleşmelerin şekli

I. Genel kural

MADDE 12- Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.
Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz
hükmünü getirmiştir.
Buna göre bir sözleşmenin geçerliliğinden bahsetmek için her ne kadar genel kural bir şekil şartına bağlı olmamak ise de yasalarda yer alan be belli bir şekil şartına uyulmadıkça geçerli bir sözleşmenin doğumundan bahsetmek mümkün değildir. Bu şekil bazen “yazılı şekil” bazen de değişik türlerde “resmi şekil” olarak karşımıza çıkmaktadır.
Taşınmazlara ilişkin satım sözleşmelerinin yapılmasında çeşitli yasalarda hükümler mevcut olup, resmi şekilde yapılmadıkça geçerli bir taşınmaz satış sözleşmesinden bahsetmek olanak içinde bulunmamaktadır. Nitekim taşınmaz satımıyla ilgili olarak sözleşme şeklini düzenleyen eski Borçlar Yasası’nın 213. maddesinde “ Gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır.” hükmü yer almaktaydı. Yeni TBK nın 237/1 maddesinde .ise şu hükme yer verilmiştir.
. Şekil

MADDE 237- Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Yine aynı konuda eski Medeni Kanun’un 706. maddesinde düzenleme yapılmıştır. Yeni Medeni Kanun’un 706/1 maddesi “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması , resmi şekilde düzenlenmiş olmasına bağlıdır.” Hükmünü getirmiştir. Benzer hükümler 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda (md.26) ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nda da yer almaktadır.(Md.60/3 ve 89)
Görüldüğü gibi taşınmaz mülkiyetinin devri,tescilsiz edinim halleri (miras, mahkeme kararı, işgal, cebr-i icra, kamulaştırma) hariç resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmamaktadır. Hukukumuzda resmi şekle uyma zorunluluğunun bulunduğu hallerde bu şekle uyulmaması sözleşmenin “batıl”olarak nitelendirilmesi sonucunu doğurmaktadır.
Bu şekil şartının amacı , gerek sözleşmede taraf olanların gerekse 3. kişilerin ve kamunun yararını korumak, güvenliğini sağlamaktır. Tarafların dikkatli davranmalarını, acele ve yanlış kararlar vermemelerini sağlamanın yanı sıra sözleşmenin resmi memur tarafından hazırlanması nedeniyle gelişigüzel yapılabilecek irade bozukluğu, ehliyetsizlik , sözleşme koşullarının resmi senetten farklı olması gibi itirazlarda bulunmayı de engellemeyi amaçlamaktadır.
Ancak günümüzde konut ve işyerleri satımlarında resmi şekilde düzenlenmemiş sözleşmeler yapılmakta ve zaman zaman bu sözleşmelerin geçerliliği yargıda tartışılmaktadır. Bazı kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından üretilen konut ve işyerleri yine harici satış sözleşmeleri ile satılmaktadır. (TOKİ, Emlakbank, Vakıfbank uygulamaları gibi..)
Genel olarak taşınmaz satışlarıyla ilgili sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça muteber çeşitli yargı karaları ile istisnai hükümler getirildiği ve bazı hallerde satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı halde geçerliliğinin kabul edildiği , (EMK.md. 650, MK md. 724 uygulamalarında olduğu gibi…) bazı hallerde ise sözleşmenin geçersiz olması ile birlikte sözleşmede yer alan ödemeye ve iadeye ilişkin hükümlerin geçerli olduğunun kabul edildiği görülmektedi
Ancak günümüzde konut ve işyerleri satımlarında resmi şekilde düzenlenmemiş sözleşmeler yapılmakta ve zaman zaman bu sözleşmelerin geçerliliği yargıda tartışılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasasına Tabi Olarak Yapımına Başlanan Taşınmazlarda Bağımsız Bölüm Satışı
Gerek Yargıtay Hukuk Genel Kurulu gerekse 1. , 8. ve 14. Hukuk Daireleri’nin harici taşınmaz satışlarına ilişkin açılan cebri tescil davalarında verilen kararların temyiz incelemesi aşamasında birbirlerine çelişik kararlar vermeleri nedeniyle konu Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’na intikal etmiş ve kat Mülkiyeti Yasasına tabi olarak inşa edilen yapılarda bağımsız bölüm satımlarıyla ilgili olarak belli koşulların gerçekleşmesi halinde açılacak cebri tescil davalarının kabul edilebileceği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’na intikal etmiş ve Kat Mülkiyeti Yasasına tabi olarak inşa edilen yapılarda bağımsız bölüm satımlarıyla ilgili olarak belli koşulların gerçekleşmesi halinde açılacak cebri tescil davalarının kabul edilebileceği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 1987/2 E. – 1988/2 K.sayı ve 30.09.1988 tarihli kararıyla hükme bağlanmıştır. Bu kararda taşınmaz satışlarına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmamasına önemli bir istisna getirilmiş ve bir taşınmazın satışına ilişkin haricen yapılmış sözleşmelere dayanılarak aşağıdaki koşulların bulunması halinde alıcı tarafından tescile zorlama davası açılabileceği kabul edilmiştir;
Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Yasası’na tabi olarak yapılması,
Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,
Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,
Satıcının tescile yanaşmaması,
Yukarıdaki koşulların varlığı halinde alıcı tarafından açılacak tescile zorlama
davasının reddedilmesi hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirilmiş ve tescile zorlama davasının kabulü gerektiği yolunda salt çoğunlukla karar oluşturulmuştur.
Kanımızca bu kararda olay tek yanlı olarak ele alınmış ve alıcı tarafından sözleşme koşullarına uyulması halinde satıcının hakları tartışılmamıştır.Gerçekten kararın oluşmasında bazı yüklenicilerin inşaat yapım aşamasında inşaatın finansmanını temin amacıyla alıcı lehine iyileştirilmiş koşullarda satış yapmaları ve daha sonra satıcı için daha uygun koşullarda satış yapma olanağı doğduğundan bu sözleşmenin uygulanmasından satıcının kaçınması hususu önemli etken olmuştur.
Ancak günümüzde ve özellikle deprem ve ekonomik kriz gibi piyasa koşullarını etkileyen olayların meydana geldiği dönemlerde taşınmaz bedellerinde önemli düşmeler olmaktadır. Bu durumda ödediği bedel daha fazla değer kazmış olan alıcının haricen düzenlenmiş satış sözleşmesinin geçersizliğinden bahsederek ödediği bedeli geri istemesi de hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmek gerekir kanısındayız. Uygulamada bu örneklere de sıkça rastlanılmaktadır.
Aynı kararda şekil şartına uygun yapılmamış bir sözleşmede taşınmaz mülkiyetinin geçirilmesine ilişkin taahhüt yerine getirilmiş ve tapu tescil işlemi tamamlanmış ise artık bunun iadesinden bahsetmenin de mümkün olmadığı hükme bağlanmıştır.
Harici Satış Sözleşmesinde Yer Alan Ödeme ve İadeye İlişkin Koşulların Geçerliliği
Bir Sözleşmenin geçerli olabilmesi için belli bir şekle uyularak yapılmasının zorunlu olduğu hallerde bu şekil şartının bulunmaması sözleşmenin batıl olması sonucunu doğurur. Bu husus hakim tarafından re’sen göz önüne alınmayı gerektirir. BK’nın 20/2 maddesi bu hükmü içermektedir.

Taşınmaz satış sözleşmelerinin haricen yapılması halinde geçerli olmayacağı ve batıl oldukları kural olarak kabul edildiğine göre geçersiz bu sözleşmede yer alan ödeme ve iadeye ilişkin koşullar geçerli midir? Gerek uygulamada gerekse doktrinde bu konuda da değişik görüşler yer almaktadır.
Bir görüşe göre ise sözleşmenin belli şartına belli şekil şartına uyularak yapılmasının zorunlu olduğu hallerde sözleşmede yer alan ödemeye , iadeye ve cezai şarta ilişkin hükümlerde geçersizdir.
Bir başka görüşe göre ise sözleşmenin şekil şartı o sözleşme ile nihai olarak gerçekleşmesi amaçlanan konu bakımından geçersiz , ancak şahsi hak doğurucu nitelikli ödeme , cezai şart faiz ve iade koşulları bakımından geçerli kabul edilmek gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.11.2000 gün ve 2000/13 – 1612 E. 2000/1704 K. sayılı kararında “… taraflar arasında yapılan harici sözleşme mülkiyetinin nakli bakımından geçersiz olup , taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür. Ancak harici satış nedeniyle verilen paranın iadesi , bu sözleşme ile hükme bağlandığından paranın iadesi bakımından bu sözleşmenin uygulanması gerekir…” hükmüne yer verilmiştir.(Kazancı Otamasyon)
Bu karar çerçevesinde geçersiz olarak tanzim edilmiş olan harici satış sözleşmelerinde yer alan iadeye ilişkin hükümlerin geçerli olduğunun kabulü gerekmektedir.

Av.Avni OLCAY